Первичное манит, однако и дурманит

0

3161

Наверное, одним из самых непредсказуемых (и в тоже время очень рискованных для вложения в него денег) рынков в нашей стране является сегмент строительства первичной недвижимости. Однако за последние два года в связи с разразившимся жестоким экономическим и политическим кризисом в Украине, когда цены на такое жилье поползли вниз, стало реальностью воплощение в жизнь мечты многих простых украинцев – приобретение собственного жилья.

Статистика нам поможет

Убедиться в этом можно взглянув на график, который демонстрирует, что, например, в долларовом эквиваленте, стоимость строящегося или сданного в эксплуатацию нового жилья в разных городах нашей страны за два последних года, сильно упала.

Так, например, если в столице в конце 2013 года (непосредственно перед началом кризиса, когда цены упорно держались) 1 кв. метр жилья в строящемся доме эконом-класса стоил 0,8-1,25 тысяч долларов, то уже к концу 2014 года, он оценивался на 25-35% ниже. Ну, и в октябре 2015 года стоимость одного «квадрата» такого жилья по сравнению с концом 2013 года уже снизилась в 2 раза – до $0,4-0,61. Конечно, в гривнах цена жилья на первичном рынке снизиться не могла .

Читайте также: 5 ловушек недвижимости под залог

Так, например, если мы возьмем Харьков – то увидим, что, если в конце 2014 года квадратный метр нового жилья в среднем доходил в цене до 6,3 тысяч гривен, то к октябрю 2015 года, он уже приближался к 9 тысячам гривен. Обесценивание национальной валюты дало о себе знать – гривневые цены поползли вверх.

investmentNew1

Как видно из таблицы, например, в Одессе квадратный метр жилья эконом-класса в строящихся домах, в октябре 2015 года по сравнению с концом 2013 года вырос с 5-5,5 тисяч гривен за один квадратный метр до 8-12 тысяч гривен за «квадрат» т.е. в среднем на 60-65%. Во Львове же, цена одного квадратного метра такого жилья в 2015 году по сравнению с концом позапрошлого года также выросла на 60-65%.

Динамика средних цен за кв. м. жилья эконом-класса в крупнейших городах Украины

2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 (октябрь)
Грн, тыс. $, тыс. Грн, тыс. $, тыс. Грн, тыс. $, тыс. Грн, тыс. $, тыс. Грн, тыс. $, тыс.
Киев 11,2-12 1,4-1,45 8,0-10,5 1,0-1,3 6,3-10,0 0,8-1,25 9,5-11,5 0,60-0,73 9,5-14,0 0,41-0,61
Харьков 6,4-7,2 0,8-0,9 4,8-6,4 0,6-0,8 4,9-6,5 0,61-0,81 5,4-6,3 0,34-0,4 7,5-9,0 0,33-0,4
Одесса 9,6-10 1,2-1,25 8,0-9,6 1,0-1,2 5,0-5,5 0,63-0,69 5,1-8,6 0,32-0,55 8,0-12,0 0,36-0,52
Днепропетровск 7,2-8 0,9-1 5,6-8,8 0,7-1,1 6,0-7,0 0,75-0,85 7,0-7,5 0,44-0,48 8,5-9,5 0,37-0,41
Львов 9,6-10,3 0,7-0,9 5,6-7,2 0,7-0,9 5,5-6,0 0,69-0,75 6,4-7,0 0,41-0,44 7,5-11,0 0,33-0,4

 

И хочется, и колется

Вообще, перед теми простыми украинцам, которые сегодня имеют некоторые запасы иностранной валюты и гривны, и теми, кто хочет, продав свое вторичное жилье, купить новое и более просторное, стоит логичный вопрос – покупать ли новую квартиру в строящих домах или подождать? Какие риски существуют перед ними в сделках с компаниями-застройщиками и риелторами (многие из последних стали представителями первых и активно продают «первичку»). И вообще будут ли и дальше эти цены снижаться? Надо сказать, что руководители компаний-застройщиков и девелоперов, как и ранее, всегда находят причины, для того, чтобы подтолкнуть обычных украинцев приобретать жилье. Зачастую они выдумывают разные небылицы, впрочем, часть правды в них также есть.

Читайте также: Ипотека в Украине – дорогая реальность

По словам руководителя отдела продаж ЖК «ParkStone» (Киев) Дмитрия Шостя, массовая выплата Фондом гарантирования вкладов физлиц депозитов обанкротившихся и ликвидируемых банков будет способствовать привлечению новых клиентов на рынок первичной недвижимости. По его оценкам, не менее 25% покупателей жилья сегодня являются инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Частично к инвестициям можно отнести и покупку жилья для детей, которую совершают впрок, — добавляет эксперт. В целом, за последний год количество таких покупателей выросло в среднем на 30-40%, говорит он.

У кого есть деньги, то такие покупки и вправду совершаются – для последующей перепродажи или для детей. А у кого денег нет – а таких украинцев подавляющее большинство, вряд ли они что-то предпримут. Тем более рискованный шаг, который заключается в покупке не то, чтобы недвижимости, а просто права владения ею в будущем (пока строится дом).

Однако ныне действительно неплохой период для покупки квартир на первичном рынке жилья. Так, к примеру, 1-комнатную квартиру в столице площадью до 40 квадратных метров на начальных этапах строительства можно купить за 24 тысячи долларов. Это на 60-70% дешевле (разумеется, в долларовом эквиваленте), чем было в конце 2013 года. В Харькове такое жилье будет стоить не дороже 14-15 тысяч долларов, во Львове – 16-17 тысяч долларов. Всегда высокими были цены на жилье в нашей Южной Пальмире – Одессе. Такими они остаются на «первичку» и ныне, приближаясь к стоимости квартир Киева – квартира на 40 квадратных метров будет стоить здесь около $20 тыс.

Конечно, жилье бизнес- и премиум классов в наших крупных городах на сегодняшний день стоит на 60-150% и дороже, чем эконом варианты. Однако ныне, когда население Украины стало в 2-3 беднее, по сравнению с 2013 годом, основная часть покупателей строящихся квартир (до 85%) выбирают все же недорогой эконом-класс. И, как отмечает большинство экспертов рынка, сегодня во всех городах наибольшим спросом пользуются двухкомнатые квартиры.

Читайте также: Страхование квартиры: 7 вопросов, на которые выгодно знать ответ

Хочется отметить немаловажную деталь – сегодня особенно популярным являются квартиры в предместьях. Особенно это касается Киева. Здесь ныне рай для покупки вожделенных квадратных метров. Так, в Ирпене, Буче, Броварах, Борисполе, Гостомеле и других пригородах можно приобрести 1-комнатную строящуюся квартиру площадью все тех же 40 квадратных метров за 12-16 тысяч долларов. Таким образом, подобное жилье будет в среднем на 8-12 тысяч долларов дешевле, нежели в столице. Бум распродаж в этих предместьях, надо отметить, нынешней осенью выдался значительным.

Так, по словам менеджера компании-застройщика «Профрембуд» Алексея Гвая, люди активно начали раскупать квартиры в пригородах столицы. Компания возводит многоквартирные дома в Вышгороде и селе Новые Петровцы (под Киевом). «Немало инвесторов-физлиц покупают жилье на начальных этапах строительства, которое им обходится на 60-70% дешевле, нежели на конечных этапах или уже сданное в эксплуатацию. Есть люди, которые совершают такие покупки на начальных этапах с целью продать попозже подороже и получить прибыль», —  говорит он.

Однако в других крупных городах Украины постройка жилья в предместьях пока развита слабо. К примеру, как считает генеральный директор одесской компании «Инвесторс групп» Валерий Францевич, в их случае можно говорить не о пригородной, а о загородной недвижимости. «Новое многоквартирное жилье у нас строится лишь в поселках и городках, которые находятся на расстоянии 15-20 километров от Одессы. Например, Каролино-Бугаз или Затока. Но там, как правило, жилье очень дорогое и назвать его экономным сложно. Ведь, его стоимость составляет от 600 долларов и выше за квадратный метр. Так что купить жилье эконом-класса в самой Одессе будет дешевле, чем более элитные квартиры в пригородах»,  — говорит он.

Рискуй с умом

Какие же риски преследуют потенциальных инвесторов-физлиц, которые захотят приобрести право на покупку (или купить) строящееся жилье?

Как говорит председатель правления Агентства по рефинансированию жилых кредитов Сергей Волков, ничего особенного на рынке строительства жилья в смысле упреждения рисков для физлиц-инвесторов не изменилось. «Нивелировать такие риски люди не могут. Особенно ныне, когда строительные компании, возводящие жилье, банки вообще перестали кредитовать. Теперь главный и единственный источник поступления средств для осуществления строительства жилья – сами инвесторы-физлица. В идеале должно быть так, что банк, выдавая кредит на строительство жилья, брал на себя все риски, связанные с его возведением и сдачей в эксплуатацию», —  говорит эксперт.

buying-real-estate

По мнению управляющего партнера АО «Арцингер», руководителя практики недвижимости и строительства Тимура Бондарева, на сегодня существующие формы привлечения средств физлиц в финансирование строительства,  — фонды финансирования ФФС, институты совместного финансирования и эмиссия целевых облигаций предприятий – не защищают инвестора от всевозможных рисков. «Несмотря на значительные усилия застройщиков и других игроков рынка пролоббировать расширение вышеуказанного перечня за счет договора покупки-продажи имущественных прав, соответствующие изменения в законодательство так и не были внесены. Тем не менее, на практике самым популярными механизмами приобретения недвижимости на стадии строительства, которых не гнушаются даже серьезные застройщики, остаются именно указанные договоры покупки-продажи имущественных прав, а также предварительные договоры покупки-продажи и договоры о паевом участии в строительстве».

Более того, в некоторых предместьях Киева, например, в Ирпене, практикуется такая схема, в которой в качестве застройщика выступает физическое лицо. Если мы копнем вглубь, то может всплыть на поверхность и то, что земельный участок (даже если он куплен застройщиком) отведен, скажем, под садовое строительство, а объект согласно разрешительным документам принадлежит к так называемой 3-ей категории строительства. И таких застройщиков немало. Дело в том, что, согласно законодательству, застройщик, имеющий 3-ю категорию, может возводить дома не выше 5-ти этажей. Но, по факту могут построить и 10-этажку.

Читайте также: Какие документы должен показать будущему новоселу надежный застройщик

Главным, как считает Тимур Бондарев, для потенциальных инвесторов является подтверждение наличия денег, необходимых застройщику для завершения строительства. Однако на деле часто таких средств у них нет и живут они за счет инвесторов-физлиц то есть обычных людей. Что, бесспорно, делает такое предприятие очень рискованным. Но, что же делать, чтобы максимально упредить риски. Выбирая компанию-застройщика надо требовать у ее представителей следующие документы:

  • Регистрацию деятельности юридического лица или СПД (субъекта предпринимательской деятельности). Если же это физлицо, то идентификационный код;
    Лицензию на строительство;
  • Паспорт строительства;
  • Соглашение между генеральным заказчиком и генподрядчиком строительства (договор генподряда);
  • Акт на владение землей (или если она находится в аренде, то договор аренды), однако лучше выбирать компанию-застройщика, которая является владельцем участка. Тем не менее, надо обязательно смотреть, чтобы купленный участок был отведен именно под строительство жилья;
  • Свидетельство налогоплательщика (лишь для юрлиц);
  • Уставной капитал (большинство компаний его не показывают – там часто бывают смешные цифры – например, 10 тыс. грн – это уже должно настораживать – у компании нет своих средств на строительство);
  • Неплохо было бы узнать и об истории развития этой компании, что она уже строила, и не случалось ли каких скандалов;
  • Обязательно следует читать отзывы физлиц-инвесторов, множество которых обитает на специализированных сайтах – там можно многое узнать о ходе строительства, самой компании, ее репутации и т.д.

Эти несложные рекомендации помогут свести риск инвестирования в жилье к минимуму, а также избежать многих неприятностей на самом раннем этапе.

Автор: Антон Горохов

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подпишись на рассылку, чтобы всегда быть в курсе финансовых событий:

 Добавить меня в рассылку

Поделиться

Оставьте комментарий

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: